Contratos de arrendamento e seus impactos na gestão rural: fixação de preços e prazos mínimos

O senso comum e as práticas do dia-a-dia levam produtores rurais, na qualidade de contratantes, a buscar formas menos onerosas de elaborar contratos de arrendamento rural, o que inclui a utilização de profissionais das mais diversas áreas, e de modelos prontos, o que sem dúvidas reflete insegurança jurídica.

É grande a preocupação com os frágeis contratos de arrendamento rural vistos na prática jurídica e este texto reafirmará tal preocupação para demonstrar que nos tribunais se vê discussões sobre temas recorrentes, como por exemplo, responsabilidade de ambas as partes pelas obrigações ambientais (cível e criminal) decorrentes da posse e da propriedade propriamente dita; embates sobre benfeitorias úteis e necessárias indenizáveis no momento da rescisão contratual; a sinceridade das notificações para retomada por uso próprio e a simulação de contrato de parceria que, em verdade é arrendamento.

Nesta oportunidade, todavia, vamos dar ênfase a dois temas recorrentes nestas discussões, que são: a confusa fixação de preços do arrendamento por seu valor em dinheiro e não em produtos; e os prazos mínimos das atividades agrosilvipastorís em desacordo com a lei, modificados pelos tribunais.

A previsão legal dos contratos de arrendamento no Estatuto da Terra (Lei Federal no. 4.504/1964 deve ser interpretada em conjunto com seu regulamento, o Decreto no. 59.566/1966, para lembrar aos contratantes sobre a redação das cláusulas obrigatórias como a conservação de recursos naturais e áreas de interesse ambiental; proibição de renúncia dos direitos; condições de renovação do contrato; normas de proteção econômica; causas de extinção e rescisão do contrato; fixação de preço do arrendamento em quantia certa (dinheiro); prazos mínimos de exploração; indenização por benfeitorias, dentre outras.

Primeiro: quanto à fixação de preços do arrendamento.

O Estatuto de Terra determina os “limites da remuneração e formas de pagamento em dinheiro ou no seu equivalente em produtos”, o Decreto no. 59566/66, por sua vez, impõe que o “preço do arrendamento só pode ser ajustado em quantia fixa de dinheiro, mas o seu pagamento pode ser ajustado que se faça em dinheiro ou em quantidade de frutos cujo preço corrente no mercado local, nunca inferior ao preço mínimo oficial, equivalha ao do aluguel, à época da liquidação”.

O mesmo decreto também coloca de forma expressa que “É vedado ajustar como preço de arrendamento, quantidade fixa de frutos ou produtos, ou seu equivalente em dinheiro”.

Por isso é que o Recurso Especial no. 334.394, julgado no Superior Tribunal de Justiça confirmou que “a inobservância da fixação do preço em dinheiro traz como principal problema a impossibilidade de o arrendador manejar a ação de despejo contra o arrendatário inadimplente”, tornando, portanto, a cláusula anulável e merece atenção especial na redação correta do texto deste tipo de cláusula.

Segundo: quanto ao prazo mínimo de arrendamento rural.

Analisando especificamente o caso do Recurso Especial 1455709/SP, julgado pelo Superior Tribunal de Justiça em 05/05/2016, a disputa travada pelas partes foi, quando da solicitação de desocupação do imóvel pelo dono da propriedade, houve a exigência do arrendatário de que fosse prolongada sua permanência considerando o prazo da legislação e considerando que os ciclos produtivos da pecuária desenvolvida ainda não estavam completos, prejudicando o completo desempenho da atividade pecuária naquela propriedade.

Os prazos determinados pela lei para o tempo mínimo de exploração em arrendamento são os seguintes: mínimo de três anos para exploração de lavoura temporária (arroz, milho, trigo, sorgo, soja, feijão, fumo etc.) e também para pecuária de pequeno e médio porte (criação de aves, peixes, caprinos, abelhas, coelhos, rãs etc.); mínimo de cinco anos para exploração de lavoura permanente (uva, frutas cítricas, café, cacau, erva mate etc.) e pecuária de grande porte (equinos, muares, bubalinos, bovinos etc.), para cria, recria e engorda, como também extração de matérias-primas de origem animal (por exemplo, produção de lã); e finalmente o prazo de sete anos no caso da exploração de atividade florestal no plantio de eucalipto, pinheiro, dentre outras espécies florestais utilizadas.

Pois bem. Naquele caso julgado pelo STJ, era desenvolvida pecuária bovina e foi solicitada pelo dono da propriedade a devolução das terras em prazo menor do que cinco anos, estava correto o proprietário? Não, pois a lei é interpretada com base no tamanho “do ciclo produtivo” e não pelo tamanho “do empreendimento” entre pequeno médio e grande porte.

Logo, ao se tratar de pecuária bovina, o ciclo produtivo, na maioria das vezes é caracterizado por um tempo maior de manejo e investimentos, o que o diferencia de espécies menores de animais em arrendamento, motivo pelo qual, naquele caso o STJ considerou justamente o prazo mínimo de 05 (cinco) anos, mantendo o direito do arrendatário.

É por estes e outros motivos que desde a elaboração dos contratos de arrendamento rural é necessário que os contratantes estejam reunidos para compreensão destes detalhes, mantendo ainda uma gestão jurídica ativa dos negócios contratados, ou seja, uma agenda com todos os prazos que devem ser lembrados durante a gestão, evitando problemas próximos aos prazos de negociação.