Condomínios rurais e situações polêmicas

O condomínio rural é uma forma de propriedade conjunta, em que os proprietários, denominados condôminos, exercem ao mesmo tempo frações ideais sobre o todo da propriedade indivisa, ou seja, a divisão é idealizada em cotas. Neste sistema, não há uma divisão da propriedade em lotes, pois todos são proprietários simultaneamente dentro de uma única matrícula.

Normalmente não encontramos condomínios rurais muito organizados com regras de utilização em uma mesma família, mas o correto é que se organizem por meio de estatutos ou outro tipo de documento para determinar a forma de administração da propriedade comum.

A legislação, no caso o Código Civil, determina que as despesas inerentes ao imóvel sejam divididas entre os condôminos conforme suas frações e que somente ficará isento dessas despesas e ônus se renunciar sua fração.

É importante esclarecer que o condomínio pode ser instituído de maneira voluntária, ou seja, pela vontade das partes, se não recebidos por doação como acontece com antecessores que transferem a propriedade para os sucessores de maneira simultânea, tornando-se condôminos.

Contudo, o condomínio também pode ser instituído de maneira obrigatória, por determinação da lei. Nesse caso, cito o exemplo da fração mínima de parcelamento, quando temos um condomínio de proprietários, em lotes individualizados, com tamanho da fração mínima de parcelamento que não lhes permite desmembrar uma nova matrícula, permanecendo obrigatoriamente em condomínio.

Essa obrigação de indivisibilidade decorre da determinação legal, que no caso é o módulo rural, descrito no CCIR de cada imóvel rural em quantidade de hectares, como por exemplo, uma pequena propriedade de 50 (cinquenta) hectares em que o módulo rural é de dois hectares, possuindo um condomínio de 50 (cinquenta) proprietários com um hectare cada.

Nesta situação, o Código Civil determina no seu artigo 504 que “não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto”.

Portanto, aquele que está em condomínio obrigatório (por lei) devido ao módulo rural, que determina a fração mínima, não pode nem desmembrar seu lote para criar novas matrículas e nem vender para estranhos; deve, primeiramente, oferecer aos condôminos, sob pena de ter a venda anulada.

Se um dos condôminos comprovar essa venda, deverá buscar a justiça para depositar o valor de avaliação do lote vendido e exercer seu direito de preferência.

Retomando a situação do condomínio de proprietários, o Código Civil orienta também que cada condômino pode usar o imóvel conforme sua destinação, exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e dar em garantia sua parte ideal. O Código Civil determina também que nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse e uso a estranhos, sem o consenso dos outros.

É situação bastante frequente, principalmente em famílias, que os familiares tenham entendimentos diferentes sobre suas frações, onde alguns desejam permanecer na atividade produtiva, aproveitando da propriedade em condomínio e outros desejam vender sua parte para investir em outros negócios ou até mesmo desejam permanecer na atividade produtiva, mas exercendo suas atividades de maneira individualizada dos demais, sendo necessário delimitar a área das frações.

Neste contexto, se for possível a divisão, não sendo qualquer daqueles casos de indivisibilidade, o condômino somente pode vender sua fração ou exercer seu direito de propriedade de maneira individualizada após solicitar a “extinção do condomínio”, ou a divisão da coisa comum, como diz o Código Civil, cabendo a cada condômino responder por sua parte nas despesas da divisão.

O direito à divisão do condomínio rural é determinado pelo Código Civil (art. 1.320), possibilitando a divisão a qualquer tempo e a forma de fazer a divisão é determinada pelo Código de Processo Civil (art. 569) que orienta aos proprietários que busquem fixar os limites ou pontos de divisa das frações por meio de ação de divisão ou ação divisória, utilizando-se da matrícula imobiliária que indique a origem da ‘comunhão’ e laudo que comprove a situação, limites e características do imóvel, bem como suas benfeitorias comuns.

É diferente do conceito de ação demarcatória ou de demarcação, porque demarcar pressupõe a existência de dois imóveis vizinhos cujos limites não estejam perfeitamente delimitados, enquanto na divisão, entende-se pela existência de apenas um imóvel, que pertence a dois ou mais proprietários, que desejam extinguir o condomínio.

Enfim, determina a legislação processual que todos serão citados para apresentar seus esclarecimentos em 15 (quinze) dias. Posteriormente, haverá nomeação de perito para medição e operações de divisão da propriedade, sendo que o perito indicará as vias de comunicação existentes, construções, benfeitorias, águas e outras informações que facilitem a partilha, a qual será proposta forma de divisão pelo perito, consultando a comodidade das partes. Em seguida, o juiz deverá ouvir as partes em 15 dias sobre o cálculo e plano de divisão, para decidir sobre a partilha e a divisão que será feita de maneira geodésica.

Há muitas situações a serem consideradas nessa ação judicial que deverão ser definidas pelo perito e observadas tanto pelas partes quanto pelo juiz, são regras como: I - benfeitorias comuns que não comportam divisão cômoda e que serão adjudicadas a um dos condôminos mediante compensação; II – instituição de servidões que forem indispensáveis em favor de uns quinhões sobre os outros, incluindo o respectivo valor no orçamento; e III – definição de compensações e reposições em dinheiro caso as partes não acordarem.

Com o fim da ação judicial, organizado o memorial descritivo, será feito um “auto de divisão” e as folhas de pagamento dos condôminos, assinados pelo juiz e pelo perito, contendo obrigatoriamente as delimitações, classificações das terras com cálculo das áreas, valor e quantidade geométrica que couber a cada condômino, inclusive as reduções e compensações da diversidade de valores das frações de cada um.

Para agilizar este procedimento é perfeitamente possível que seja feito de maneira amigável e extrajudicial, por escritura pública, desde que todos sejam maiores, capazes e estejam de acordo, onde recomendamos que seja contratado perito em avaliação imobiliária para descrever detalhadamente as condições do imóvel, benfeitorias, áreas de produção, áreas de interesse ambiental, acessos e sugerir a divisão de lotes proporcional aos valores, mesmo que as frações acabem ficando em tamanhos diferentes devido a situações peculiares, como por exemplo, um mangueiro e uma sede que ficarão apenas em uma fração da propriedade.

É importantíssimo levar em consideração no momento dessa extinção de condomínio todos os custos e tempo de demora envolvidos em ações judiciais, em custas processuais, pagamento de perito, dentre outros custos, bem como no caso de divisão extrajudicial, por escritura pública, a contratação de profissionais com credibilidade, conhecimento e de confiança, podendo haver a contratação de um único avaliador e perito para elaboração do laudo, como também cada condômino contratar seu assistente técnico ou perito para realizar um laudo de conferência.

Após a divisão, seja judicial ou extrajudicial, será feita a averbação na matrícula do registro imobiliário e então serão criadas as novas matrículas individualizadas para cada proprietário.