Arrendamento: cláusulas obrigatórias e prazos mínimos

Não são poucos os contratos que costumam aparecer incompletos para leitura quando arrendador ou arrendatário procuram uma resposta para resolver um desentendimento. É necessário atenção para cláusulas chamadas pelo Estatuto da Terra de “OBRIGATÓRIAS”.

Ao falar de arrendamentos, a lei determinante é o Estatuto da Terra (Lei Federal 4505/1964) e seu decreto regulamentar (Decreto 59566/1966). Sobre as cláusulas consideradas obrigatórias, citamos algumas:

A PROIBIÇÃO da renúncia de direitos ou vantagens estabelecidas em lei, ou seja, direitos que o Estatuto da Terra e seu decreto proíbem que o arrendatário faça renúncia, como por exemplo, indenização por benfeitorias realizadas.

Nessa situação, será necessário saber quais as diferenças entre benfeitorias úteis, necessárias e voluptuárias, indenizáveis somente as duas primeiras.

Direitos e formas de indenização por benfeitorias realizadas pelo arrendatário devem ser descritas de maneira detalhada, constando que benfeitorias removíveis poderão ser retiradas e as obrigatoriamente indenizáveis (irrenunciáveis), realizadas somente se autorizadas pelo dono da terra.

Também não é possível abrir mão dos prazos mínimos para cada tipo de contrato, o que será comentado logo mais; assim como não é possível abrir mão do direito de preferência apenas em caso de renovação do contrato.

Sobre prazos mínimos, é mais uma daquelas situações que precisam ser lembradas ao arrendador e ao arrendatário, situação que faz referência ao artigo 13 do decreto regulamentar do Estatuto da Terra, o de número 59.566/1966.

E qual a interpretação da lei para pecuária de pequeno, médio e grande porte? Curioso, pois embora até o próprio dicionário trate da definição de pecuária associada a “gado”, para fins legais não é só bovina a pecuária.

Para melhor explicar essa situação vejamos um caso julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, publicado em 01/06/2016, com voto de relatoria do Ministro Relator João Otávio de Noronha, o Recurso Especial no. 1336293/RS.

Nesse julgamento, o voto do Ministro afirma: “Melhor se adotar o entendimento de que o porte do rebanho é suficiente para caracterizar se a atividade pecuária exercida é de pequeno, médio ou grande porte.”

Instrução Especial do Incra no. 05-A, de 06 de junho de 1973, classifica as atividades, como podemos ver a seguir em seu anexo II:

Neste sentido, quando se fala em proibição de renúncia de direitos, o prazo mínimo é um desses direitos e quem deu essa interpretação foi novamente o Superior Tribunal de Justiça, através da Quarta Turma, publicado em 24/04/2013, com voto de relatoria do Ministro Relator Luis Felipe Salomão, o Recurso Especial no. 1339432/MS:

Adiante, é obrigatório inserir uma cláusula de “observância às normas do Código Florestal vigente”, mas não de maneira tão simples como descreve a lei, sugere-se detalhar algumas obrigações, dentre elas, a determinação de responsabilidade ambiental por infrações administrativas, crimes e reparações de danos, organizando quem fará reparação do dano caso não tenha cometido, pois, por lei, todos respondem.

Mais uma cláusula obrigatória: os critérios para renovação ou não do contrato, normalmente falta nos contratos, deixando arrendador e arrendatário sem resposta para encerrar um contrato.

Por isso, descrever quando terá início e fim o contrato, independentemente de aviso ou notificação, a possibilidade de prorrogar a entrega caso não esteja finalizada a atividade produtiva por algum motivo, seja encerramento de ciclo ou chuva, pagando proporcionalmente pelos dias excedentes e, principalmente, se é possível renovar ou não, automaticamente ou não, se de maneira expressa ou tácita, por qual período e em quais condições, aditando ou não valores.

Outra condição contratual considerada obrigatória são as causas de extinção e rescisão do contrato, pois, muitas vezes, o arrendatário causa problemas ao proprietário, mas esses problemas não são considerados causa de rescisão do contrato e fica por isso mesmo, sendo fundamental descrever quais desses problemas são “justos motivos” para uma rescisão do contrato.

Muitas outras cláusulas são obrigatórias, por serem essenciais à forma do contrato em si, como o preço, descrição do imóvel e seu perímetro, descrição da atividade que será desenvolvida, descrição de quais dependências e benfeitorias podem ser utilizadas etc.