Preferência do arrendatário, ou parceiro rural, na compra de imóvel arrendado

O direito de preferência é assegurado ao usuário da terra, tanto na renovação do contrato, quanto na aquisição do imóvel, em caso de sua negociação, ou alienação.

No caso dos arrendamentos e parcerias onde a propriedade é colocada à venda, o Estatuto da Terra (artigo 92 parágrafos 3º e 4º) e seu decreto regulamentar (artigos 45 a 47) asseguram ao arrendatário o direito de preferência à aquisição do imóvel arrendado, em igualdade de condições com terceiros.

A legislação também orienta que, caso o proprietário pretenda vender o imóvel, deverá dar conhecimento ao arrendatário de seu interesse na alienação, mediante notificação, havendo 30 dias para exercer o direito de preferência.

Se o proprietário efetivar a venda do imóvel arrendado, sem prévia notificação do arrendatário, ou, se feita a notificação, proceder a sua venda a terceiro em condições diversas das informadas na notificação, o arrendatário pode requerer judicialmente a adjudicação compulsória do imóvel, mediante o depósito do preço, nos termos e condições que constam na escritura de compra e venda, dentro de seis meses a contar da transcrição no Registro de Imóveis.

Sobre a forma correta de fazer a notificação, é importante dizer que não é admitida apenas uma comunicação da intenção de vender o imóvel rural.

A notificação deve ser expressa (não verbal) e informar, precisa e claramente, as propostas existentes, com as condições do negócio, o preço, o prazo (se houver), a incidência, ou não, de juros e correção monetária e a inclusão, ou não, de benfeitorias, ou quaisquer outras condições da transação, para que o arrendatário possa avaliar as condições de realizar o negócio.

Por isso, o texto da notificação é importantíssimo, porque delimita as condições do negócio, de modo que, caso o arrendatário não confirme, deixa o proprietário livre para negociar o imóvel a terceiros.

Mas novamente fazemos um alerta ao proprietário vendedor: a escritura não poderá de modo algum desajustar das condições informadas na notificação, pois abrirá possibilidade de direito de preferência com base nos valores e condições da escritura.

A questão do prazo para pagamento tem relevância em todas as transações, interferindo na acessibilidade de interessados ao negócio que poderá ser inaceitável pelo preço à vista, mas conveniente pelo mesmo preço, mais juros e acréscimos, com pagamento parcelado.

E enfim, no silêncio do arrendatário ou parceiro, entende-se que há desistência presumida, autorizado escritura de compra e venda com quem de direito, sempre observadas as condições da oferta informadas.