Problemas ambientais na comercialização de propriedades rurais

Tema de situações bastante atuais e frequentes, onde o proprietário rural é fiscalizado pelo órgão ambiental do município, do estado ou do Ibama, que por sua vez, encaminha o resultado da fiscalização – o auto de infração – ao Ministério Público, se transformando em situações de responsabilidade ambiental.

Lembrando que a responsabilidade ambiental é tríplice, ou seja, pode acontecer ao mesmo tempo em três áreas distintas.

A área administrativa corresponde às penalizações financeiras (multas), embargos de área, apreensões de materiais e produtos, paralisação de atividades. Na área criminal, as mesmas condutas são punidas com as devidas penas previstas em lei, sendo que, nesta área e na administrativa, são condutas apuradas pelos órgãos de fiscalização, em que a responsabilidade é objetiva, ou seja, depende de quem realmente cometeu a conduta.

E por último, a área cível implica reparação do dano ambiental cometido, seja na forma de uma indenização como também na recuperação dos danos causados a uma área de interesse ambiental, onde a responsabilidade é subjetiva, ou seja, independente de quem causou o dano, as providências são tomadas normalmente pelo Ministério Público estadual ou federal.

Um alerta com relação às várias responsabilidades apuradas em locais diferentes e de maneira simultânea, ou seja, infrações no órgão ambiental do estado, crime na polícia e reparação de danos no Ministério Público: a falta de defesa, o resultado favorável ou desfavorável e o compromisso assinado em algum destes locais interfere em todos os demais locais.

Cito, como exemplo, a limpeza de pastagem confundida com desmate. Se o órgão ambiental, ao julgar a defesa apresentada no auto de infração, entender que não houve infração ambiental, que não houve conduta infratora, que não houve dano ambiental, ou algo do tipo, o Ministério Público não pode exigir a indenização pelo suposto dano causado, nem sua recuperação.

E neste sentido, cito outro exemplo, em que um produtor, antes de saber do resultado da defesa apresentada no órgão ambiental, assinou termo de compromisso com o Ministério Público, se obrigando a recuperar uma área supostamente desmatada, pagando mais de R$50.000,00 de indenização pelo suposto dano ambiental. Dois anos depois, o órgão ambiental comunicou que não houve infração, pois verificou pelas imagens de satélite que havia sido feita limpeza de pastagem onde a área já havia sido aberta em outra época, ficando assim isento da multa ambiental, mas obrigado a recuperar a área e já paga indenização ao Ministério Público, agora buscando anulação deste Termo de Ajustamento de Conduta no Judiciário.

De volta à negociação da propriedade rural nestes casos, ao comprar uma propriedade rural, o comprador precisa tomar muito cuidado com todas estas situações e verificar, não só toda a documentação da área para conferir a regularidade documental (matrícula, CCIR, ITR, CAR), como também verificar o histórico temporal desta propriedade, ou seja, analisar historicamente como se deu o uso e ocupação do solo por imagens de satélite anteriores, ou com auxílio de engenheiros e advogados para melhor interpretação das imagens e legislações da época em que foram realizadas as supressões de vegetação, o desmate.

E o vendedor, por sua vez, precisa estar ciente de que todas as pendências com multas, embargos, inquéritos e compromissos firmados com órgãos ambientais e de fiscalização, mesmo que ainda estejam em discussão, precisam, necessariamente, serem comunicados ao comprador, para que seja possível avaliar os riscos e diferenciar as responsabilidades.

Isto porque, se por um lado a infração administrativa e o crime dependem da conduta para responsabilizar alguém, por outro lado, a reparação de um dano causado a uma área independe de quem causou e precisa ser reparado/recuperado, o que chamamos de responsabilidade ambiental subjetiva.

Sendo assim, caso o negócio seja concretizado e o vendedor não tenha comunicado o comprador destas situações e responsabilidades, o negócio poderá até ser desfeito judicialmente, o que não isentará o comprador, enquanto isso, de responder perante o Ministério Público, ou Judiciário, se houver ação civil pública. Se estas situações forem devidamente combinadas em contrato, valerá aquilo que foi contratado nas respectivas cláusulas.

E para finalizar, o Código Florestal, em três momentos faz este lembrete, no sentido de que as responsabilidades e obrigações ambientais vinculadas a um imóvel devem ser transmitidas ao sucessor em caso de transferência da propriedade.

O artigo 2º diz que obrigações em geral previstas no Código Florestal são transmitidas ao sucessor; o artigo 7º, nos parágrafos 1º e 2º dizem que em caso de desmate ilegal, há obrigação de recompor a vegetação, com obrigação transmitida aos sucessores; e o artigo 66 orienta que na recuperação, recomposição ou compensação da RL, tal obrigação é transmitida ao sucessor.