Os preços de terras agrícolas desacelerarão em 2024?

Artigo originalmente publicado na revista Agroanalysis.

O mercado de terras está firme desde 2021.

O quadro positivo para a agropecuária de maneira geral, com as altas nas cotações das commodities agrícolas, estimulou a procura por terras para a expansão da produção. Essas consultas, inclusive, vindo também de agentes de outros setores, diante das fortes valorizações registradas em mercados como o da soja, milho, boi gordo, entre outros.

O aumento na destinação de terras para agricultura também foi um fator adicional na valorização das terras com pastagem, visto que, competem por áreas já abertas e com bom potencial produtivo.

Além disso, a taxa básica de juros baixa até o final de 2020 e a instabilidade política e econômica fizeram com que aumentasse a procura por ativos reais, entre eles, terras.

Durante o período, houve muita especulação e, mesmo que com poucos negócios concretizados, as pedidas de preços dos vendedores subiram em todas as regiões pesquisadas pela Scot Consultoria desde então.

No período, a procura por terras para arrendamento também aumentou, principalmente em regiões com aptidão agrícola.

Veja na figura 1, a evolução dos preços médios de terras para agricultura e pastagem no Brasil nos últimos anos, em R$ por hectare.

Figura 1.
Evolução dos preços médios de terras para agricultura e pastagem no Brasil, em R$ por hectare.

Fonte: Scot Consultoria

Considerando a média de preços dos estados pesquisados pela Scot Consultoria, em dezembro de 2023, os preços das terras para agricultura e pastagens subiram 16,3% (R$4,47 mil/ha) e 19,6% (R$2,88 mil/ha), respectivamente, na comparação com o levantamento realizado no final de 2022. 

Os preços médios de terras para agricultura e pastagem, por estado, estão na tabela 1. 

Destacamos que fatores como a proximidade da malha viária, grau de tecnificação das propriedades, produtividade por região, culturas predominantes, agroindústrias, portos, relevo e solo, dentre outros, precificam as terras e podem influenciar os preços. 

Tabela 1.
Preços médios das terras com pastagem e agricultura, por estado, em R$/hectare.
Referência: dezembro/2023.

Fonte: Relatório de terras da Scot Consultoria

Queda nos preços das commodities agrícolas deverá impactar o mercado de terras em 2024 

Acreditamos que 2023 tenha sido o último ano de avanços expressivos nos preços de terras no Brasil, após a alta dos preços das commodities a partir de 2019/20. 

Apesar do aumento do preço das terras agrícolas ao longo do último ano, houve um cenário de aumento da pedida pelos vendedores e liquidez ainda menor com relação aos negócios realizados. 

As margens apertadas aos produtores dos principais mercados agrícolas no Brasil (soja + milho e pecuária) entre 2022/23 e 2023/24 deve tirou o ímpeto comprador, principalmente referente à expansão de áreas – vide que, a expansão de áreas para a produção agrícola no país, no ano safra 2023/24, teve uma das menores variações das últimas safras (vide figura 2). 

Figura 2.
Variação (%) da área de lavouras (total) e da área com soja no Brasil.

Fonte: Conab / Elaboração: Scot Consultoria

Além do menor retorno financeiro advindo do campo, que tirou o pé dos investimentos no setor, outro fator que colaborou com a menor liquidez foi a taxa de juros no país, a Selic, que, apesar dos cortes realizados pelo Banco Central ao longo de 2023, não refletiu em melhores condições de crédito ao agricultor. 

Considerações finais e expectativas

A partir de 2024, para quem tem caixa disponível, pode ser um momento interessante e de oportunidades.

Como boa parte das áreas agrícolas são indexadas em sacas de soja por hectare ou arrobas de boi, a depressão nos preços das commodities deverá refletir nos preços e nas negociações doravante. 

A procura deverá ser maior nas regiões de fronteiras agrícolas, onde as cotações são menores e há maior oferta de terras, comparativamente com as regiões de agricultura e pecuária consolidadas, onde a busca por áreas para arrendamento deverá seguir firme. 

Alguns pontos, no entanto, merecem atenção e corroboram com as estimativas de uma menor liquidez no mercado de terras. 

Primeiro, é preciso considerar que os atuais patamares das pedidas de preços dos vendedores, acaba limitando os negócios com terras e, com os preços das commodities em baixa, afasta o ímpeto comprador. 

O segundo é a taxa básica de juros no Brasil (Selic), com projeção de 9,0% ao final de 2024, segundo o Boletim Focus divulgado pelo Banco Central em 22 de fevereiro/24, abaixo do atual patamar (11,25% a.a.), mas bem distante do patamar visto em 2020 e 2021, onde o mercado esteve muito mais aquecido. 

Para uma comparação, em 2020, a taxa Selic variou entre 4,25% e 2%. O aumento na taxa de juros pode fazer migrar parte dos investimentos em ativos imobilizados para outras opções financeiras. 

Por fim, enxergamos um ano mais desafiador para o mercado de terras brasileiro em 2024 do que foram os últimos anos.