Você conhece a importância da avaliação da propriedade rural?

Paola Jurca Grígolli é engenheira agrônomo pela Universidade Estadual Paulista (UNESP - Ilha Solteira) e integra a equipe de avaliadores de imóveis rurais da Scot Consultoria.

Scot Consultoria: Paola, para quais finalidades pode ser realizado um trabalho de avaliação de imóvel rural?

Paola Jurca Grígolli: Uma avaliação de imóvel rural pode ser determinada para os mais diversos fins. Vejamos algumas: bancos, na qual a terra é dada como garantia ao crédito concedido; dissolução societária e divisão de bens, na qual cada parte receberá o quinhão devido sem que os outros interessados se sintam lezados; valor de mercado, para possíveis negociações de compra e venda; contabilidade e auditoria, para se identificar o valor exato deste patrimônios e das atividades financeiras desenvolvidas;  ativo biológico, possibilitando a identificação, quantificação e valoração do passivo ambiental; processos judiciais, entrando como assistente técnico de uma das partes ou como perito nomeado pelo juiz, neste item as finalidades podem ser para desapropriações (reforma agrária, áreas indígenas e quilombolas e instituição de servidão), indenizações, execução de dividas e comprovação de produtividade.

Então como vemos, são muitos trabalhos diferentes e ao mesmo tempo com alto grau de complexidade e que servirão de base para importantes tomadas de decisão, daí a importância da escolha um profissional com a devida competência.

Scot Consultoria: Qual a relevância dos fatores de ponderação para precificar um imóvel rural?

Paola Jurca Grígolli: A principal relevância é identificar as características intrínsecas daquele determinado imóvel rural. Isso facilita o trabalho do avaliador, num segundo momento, para encontrar junto aos agentes chaves do mercado imobiliário propriedades semelhantes a que será avaliada.

Esses fatores de ponderação podem variar de um trabalho para outro de acordo com as características de cada região. Os principais fatores estabelecidos pela norma (NBR-14.653-3/2004) são transações, se foi negócio realizado ou oferta; classe de capacidade de uso da terra, que estabelece uma correlação entre o imóvel que será avaliado e o imóvel levantado com os agentes chaves no mercado e a situação, que determina a posição da propriedade quanto ao tipo de acesso, ou seja, se é por rodovia ou estrada de terra, considerando a condição de trafegabilidade desta última.

Como já mencionei outros fatores de ponderação podem ser relevantes dependendo da região, como distância do mercado consumidor, recursos hídricos, topografia, tipo de solo, ocupação, entre outros. O avaliador tem que ter esse feeling.

Scot Consultoria: Quais são os profissionais habilitados para fazer perícia?

Paola Jurca Grígolli: Apenas o engenheiro agrônomo é habilitado para realizar esse tipo de atividade profissional. Isso está previsto no Artigo 5° e 6° da Resolução 1.010 de agosto 2005, que prevê as atribuições dos profissionais inseridos no Sistema Confea (Conselho Federal de Engenharia e Agranomia)/CREA (Conselhor Regional de Engenharia e Agrônomia), podendo o desempenho ser integral ou parcial de acordo com o campo de atuação.

Essa questão é de extrema importância. No momento da contratação de um profissional dessa área o contratante deve ficar atento a isso, garantindo segurança jurídica tanto para o profissional como para aquele que está contratando o serviço. Ambos estão respaldados por uma entidade de classe responsável pela verificação e fiscalização deste profissional.

Scot Consultoria: Há alguma relevância para o proprietário da terra saber se incide algum direito minerário sobre seu imóvel rural e qual a importância disso?

Paola Jurca Grígolli: Essa é uma questão muito comentada entre profissionais da área, mas ainda pouco conhecida pelos proprietários.

O que acontece é que os proprietários de imóveis rurais são donos do solo, mas subsolo (camada logo abaixo do solo) pertence à União. Então se você possui uma área rural que incide um processo minerário é necessário saber que esse imóvel é passível de desapropriação e que é cabível indenização pelos possíveis danos causados para atividade que se desenvolve e que será lesada por essa exploração.

Essa pesquisa é realizada junto ao DNPM (Departamento Nacional de Produção Mineral). Além disso, o sistema fornece também uma ampla base de dados sobre áreas quilombolas e indígenas, Unidades de Conservação (UC), entre outros. Dependendo da região em que está sendo realizada a avaliação esses dados são extremamente relevantes.

Scot Consultoria: Qual a interferência que poderia ter nos preços das terras a liberação de venda para estrangeiros?

Paola Jurca Grígolli: Esse movimento de terras para estrangeiros teve seu grande boom a partir de 2008, como resultado das preocupações com o aumento da demanda mundial por alimentos, a produção de bioenergia (bagaço da cana, por exemplo), busca por matérias primas e aumento dos preços das commodities.

O Projeto de Lei 4.059 de 2012 estava previsto para ser aprovado no primeiro trimestre deste ano, mas não aconteceu. A Lei ainda em vigor é a de 1971.

Nesse período o mercado de terras sinalizou que a expectativa sobre a aprovação desse Projeto de Lei era grande e que muitos proprietários aguardavam o momento de alta procura para  conseguirem preços acima do valor de mercado pelas suas terras.

Ainda existe muita polêmica e muitas perguntas sem respostas sobre até que ponto a venda de terras para estrangeiros deveria ser mais restritiva ou não. A frente favorável acredita em altos investimentos em curto prazo, gerando mais empregos e crescimento econômico, social e tecnológico para o país. A frente contrária defende que teríamos alta injustificada dos preços das terras, além do aumento do contrabando, da vulnerabilidade das fronteiras, venda ilegal de terras públicas, biopirataria, insegurança nacional e etc.

A maior procura ocorre no Centro-Oeste, Sudeste e na fronteira agrícola conhecida como MATOPIBA, composta por Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia. As áreas são detinadas, principalmente, para produção de soja, milho, cana-de-açúcar, algodão e eucalipto para celulose.

Saiba mais sobre a divisão de avaliação e perícia da Scot Consultoria. Entre em nosso site: www.scotconsultoria.com.br ou ligue: (17) 3343 5111.